*Fotó: Nagy Tibor
A magántulajdonban lévő lakásokat egyre többen adják bérbe szállodai turizmus mintájára hosszabb-rövidebb időszakra, ez a jelenség azonban esetenként zavarja a társasházak lakóit, mivel a foglalások során nem szűrik meg az ideiglenes bérlőket, és sok esetben kétes foglalkozású egyének is ideig-óráig szomszédokká válhatnak. A Brassói Regionális Közpénzügyi Főigazgatósághoz intéztük kérdéseinket a hasonló jövedelemszerzés szabályozásával és a jövedelemadó bevallásával kapcsolatosan.
A társasházakban zajló szállodai turizmus Airbnb, rövid távú lakáskiadás) komoly feszültséget okoz a lakók és a turisták között. A folyamatos vendégforgalom terheli a közműveket, növeli a zajt, és felveti az együttélési szabályok (pl. szemétkezelés, lifthasználat stb.) betartásának kérdését. A turisztikai szálláshelyek engedélyezési eljárásával kapcsolatos kérdések a Turisztikai Minisztérium hatáskörébe tartoznak. A turisztikai szálláshelyek és vendéglátóipari egységek besorolási tanúsítványait, valamint a turisztikai működési engedélyek és szakmai bizonyítványok kiadására vonatkozó módszertani szabályokat a Gazdasági, Vállalkozásfejlesztési és Turisztikai Miniszter 2013. évi 65-ös számú rendelete hagyja jóvá. A magánvagyonba tartozó vagyontárgyak használatának átengedéséből származó jövedelemnek minősül minden olyan pénzben és/vagy természetben megszerzett bevétel, amely ingó vagy ingatlan vagyontárgyak használatának átengedéséből származik, és amelyet a tulajdonos, a haszonélvező vagy más jogszerű birtokos szerez.
A korábban hivatkozott jogszabály 85. cikke szabályozza a rövid távú bérbeadásból származó jövedelmek adójának megállapítására vonatkozó rendelkezéseket. Azok az adózók, akik személyes tulajdonukban lévő lakásokban található 1–7 szoba (beleértve a hét szobát is) rövid távú bérbeadásából szereznek jövedelmet – függetlenül attól, hogy ezek a szobák hány különböző lakásban találhatók személyi jövedelemadó fizetésére kötelezettek.
– Hogy számítják ki a jövedelem után fizetendő adót?
– A személyes tulajdonban lévő lakásokban található szobák rövid távú bérbeadásából származó jövedelem után fizetendő adó alapját úgy kell meghatározni, hogy a bruttó jövedelemből levonják a bruttó jövedelem 30%-ának megfelelő átalányköltséget, a kiadásokat. Bruttó jövedelemnek minősül az adóév során beszedett összegek teljes értéke, valamint a természetben kapott jövedelmek lejben kifejezett ellenértéke.
A bruttó jövedelembe nem számít bele az a jutalék, amelyet a személyes tulajdonban lévő lakásokban található szobák rövid távú bérbeadását közvetítő szervezetek tartanak vissza, beleértve az elektronikus felületeket is, például az online platformokat, portálokat vagy más hasonló közvetítő eszközöket.
Amennyiben a bevételeket devizában fizetik ki, azok lejben számított ellenértékét a Román Nemzeti Bank (BNR) által a bevétel beérkezését megelőző utolsó banki napon közzétett hivatalos árfolyam alapján kell meghatározni.
– Mi az eljárás, ha egy évben mindössze 2–3 hónapot adják bérbe a lakást?
– A személyes tulajdonban lévő lakásokban található szobák rövid távú bérbeadásából származó jövedelmet – akkor is, ha azt csak az év egy részében vagy ugyanazon adóév több, egymástól elkülönülő időszakában szerezték – éves jövedelemnek kell tekinteni. Az éves fizetendő adót pedig az éves nettó jövedelem 10%-ának alkalmazásával számítják ki. Az így megállapított adó végleges adónak minősül.
– Kötelező a könyvviteli nyilvántartás vezetése?
– A személyes tulajdonban lévő lakásokban található szobák rövid távú bérbeadásából származó nettó jövedelem megállapítása érdekében az adózóknak kizárólag az adónyilvántartási (fiskális) könyv bevételekre vonatkozó részét kell kitölteniük, a könyvviteli nyilvántartás vezetésére azonban nem kötelezettek. Az adózók kötelesek kitölteni és megőrizni a szálláshely-kihasználtsági nyilvántartó lapot, amelyből egyértelműen megállapítható a szoba foglalásának időtartama, valamint az azt igénybe vevő személy vagy személyek azonosításához szükséges adatok. A szálláshely-kihasználtsági nyilvántartó lap mintáját, tartalmát, valamint kezelésének módját az országos adóhatóság (ANAF) elnökének rendelete hagyja jóvá. Az éves fizetendő adót az adózó állapítja meg az Egységes nyilatkozat a személyi jövedelemadóról és a természetes személyeket terhelő társadalombiztosítási járulékokról elnevezésű nyomtatvány benyújtásával. Az éves fizetendő adót teljes összegben az állami költségvetésbe kell befizetni.
– Mit tartalmaz a szálláshely-kihasználtsági nyilvántartó lap?
– Az ANAF elnökének 2026. évi 381-es számú rendelete, amely a Szálláshely-kihasználtsági nyilvántartó lap mintájának, tartalmának és kezelésének módját hagyja jóvá, előírja, hogy az adózók kötelesek ezt a nyilvántartó lapot kitölteni és megőrizni. A nyomtatványt minden egyes bérbe adott szobára vagy éjszakázás céljára kialakított szálláshelyre külön-külön ki kell tölteni, a meghatározott, napokban mért bérleti időszakra. A nyomtatványnak az alábbi adatokat kell tartalmaznia:
– a meghatározott, napokban mért időtartamra a szobát vagy az éjszakázás céljára kialakított szálláshelyet igénybe vevő személy(ek) azonosító adatait;
– az egyes szobák vagy éjszakázás céljára kialakított szálláshelyek foglalásának időtartamát, napokban kifejezve.
– A személyi jövedelemadó bevallását mikor kell benyújtani?
– A megszerzett jövedelmek bevallása, valamint – adott esetben – a fizetendő személyi jövedelemadó és társadalombiztosítási járulékok megállapítása érdekében a személyes tulajdonban lévő lakásokban található szobák rövid távú bérbeadásából jövedelmet szerző természetes személyek kötelesek kitölteni és az illetékes adóhatósághoz benyújtani az Egységes nyilatkozatot a személyi jövedelemadóról és a természetes személyeket terhelő társadalombiztosítási járulékokról (D212). A nyilatkozatot legkésőbb a jövedelem megszerzését követő év május 25-éig (beleértve ezt a napot is) kell benyújtani, vagyis az idén, 2026-ban szerzett jövedelmek esetében 2027. május 25-ig.
– Hol találhatók az adózási nyomtatványok?
– Az adózási nyomtatványok az ANAF hivatalos honlapján, az „Asistență contribuabili / Declararea obligațiilor fiscale / Formularele cu explicații / Alte documente” (Adózói tájékoztatás / Adókötelezettségek bevallása / Nyomtatványok magyarázatokkal / Egyéb dokumentumok) menüpontban érhetők el. Az adónyilvántartási könyv (Registrul de evidență fiscală) mintáját és tartalmát a 3254/2017. számú pénzügyminiszteri rendelet szabályozza.
– Ellenőrizhető az adókötelezettség bevallása?
– A turisztikai célú bérbeadásból jövedelmet szerző természetes személyek tevékenységének ellenőrzésével kapcsolatban az adókötelezettségek bevallására és megfizetésére vonatkozó jogszabályi előírások betartása érdekében az adóhatóság tájékoztatja az adózót (illetve a befizetésre kötelezett személyt) a törvényben meghatározott jogairól és kötelezettségeiről. Az adóhatóság útmutatást nyújt az adózónak/befizetésre kötelezett személynek az adójogszabályok alkalmazásában, kötelezettségeinek teljesítésében és jogainak gyakorlásában, akár az adózó kérelmére, akár – az adott esettől függően – az adóhatóság saját kezdeményezésére.
Az adóhatóság ugyanis jogosult arra, hogy hivatalból megvizsgálja a tényállást, valamint beszerezze és felhasználja mindazokat az információkat és dokumentumokat, amelyek szükségesek az adózó/befizetésre kötelezett személy adózási helyzetének a helyes megállapításához. Az eljárás során az adóhatóság köteles feltárni és figyelembe venni az adott ügy minden olyan körülményét, amely az eset érdemi elbírálása szempontjából jelentős – tájékoztatott a Brassói Regionális Közpénzügyi Főigazgatóság részéről Mihai-Adrian Hârlab főigazgató.
