Lakótelepi gondok

Tulajdonosi társulások és lakástulajdonosok felelőssége

Csőrepedés, beázás, szigetelés, lakásátalakítás, a szárítóhelyiség használata, a rezsiköltség leosztása – egynéhány az olyan felmerülő gondok közül, amelyekkel a lakótelepeken élők és a ulajdonosi társulások ügyvezetői rendszeresen szembesülnek. A társasházakban a tulajdonosok magatartása mellett a gazdálkodás, a személyiségi jogi sérelmek, az épületgépészet adottságai költségvitákhoz, esetenként tettlegességig fajuló vitákhoz vezetnek. 

A lakástulajdonosok érdekeinek képviseletével országszerte elégedetlenek, ezért a lakótársulások és a tulajdonosok felelősségéről Marosvásárhely egyik legnagyobb lakótársulásának elnökével, Şopterean Ioannal beszélgettünk.

A 2018. évi 196-os számú új lakótársulási törvény módosításai, úgy tűnik, megnehezítik a lakótársulások működését, annak ellenére, hogy azok megalakítását, szervezését és gördülékeny működését hivatott szabályozni, és nagyobb felelősséggel ruházza fel az ügyintézőket. A törvény előírásait a kisebb lakótársulások alkalmazhatják, hatszáz lakást meghaladó társulás esetében azonban bizonyos előírások gyakorlatilag nem kivitelezhetők, fejtette ki a 212-es számú tulajdonosi társulás elnöke. 

Lakatlan lakásban nem kötelező az egy személy 

– Gyakori panasz, hogy olyan személyeket is kötelező módon bevezetnek a közös költségek fizetési listájára, akik huzamosabb ideig külföldön tartózkodnak, de arra is van példa, hogy egyedül élő idős személynek azt követően is kell fizetni az egy személy utáni költségeket, hogy öregotthonba költözött. Mindez a közgyűlések határozatától függ?

– Miért kellene annak is fizetni a közös költségeket, aki huzamosabb ideig nem tartózkodik a lakásában? – válaszolt kérdéssel a lakótársulás elnöke. – Mindenik lakótársulás a közgyűlésén dönti el, hogy bizonyos szolgáltatásokat személyekre vagy lakásonként oszt le. A törvény értelmében ha a lakásban senki sem tartózkodik, lehetőség van zéró személlyel számolni. Hasonló esetben csak azokat a költségeket kell fizesse az illető, amelyeket a közgyűlés lakásokra leosztva szavazott meg. A Tisza utcai lakótársulás közgyűlése a szemételhordást és a közös áramfogyasztást személyekre, a lépcsőház takarítását, az adminisztrációs költségeket, a kertész javadalmazását tartalmazó költségeket lakásonként osztja le. Természetesen a lakásból való eltávozás időpontját és időtartamát írásban kell jelezni a lakótársulásnál. Fontos azonban, hogy visszatérve, újra bejelentkezzenek, ezt azonban a legtöbben elfelejtik megtenni. Ezzel párhuzamosan a vízóra-leolvasó cégnél is be kell jelenteni az eltávozás időtartamát, ellenkező esetben havonta beírnak egy átalánymennyiséget. Ez több hónap alatt felgyűl, ebből is sokszor adódik nézeteltérés, mivel az érintettek azt sérelmezik, hogy nem volt senki a lakásban, mégis számláztak vízfogyasztást. 

– A földszinten lakók a lift használatáért felszámolt díjakat nehezményezik. Jogos-e vagy sem a felháborodásuk?

– A lift használatát minden lakónak fizetnie kell. A közgyűlés hozhat ugyan olyan határozatot, hogy a lift használatával elfogyasztott áram kifizetése alól mentsék fel a földszinten lakókat, és csak a fenntartási, karbantartási költséget fizessék a földszinti lakások tulajdonosai. De ahhoz különálló villanyórát kellene felszerelni, amelyik csak a lift áramfogyasztását méri, ilyen beruházásról azonban valószínűleg nem lehetne egykönnyen meggyőzni a közösséget.

Közös épületrészek miatti viták

– A közös használatban lévő ruhaszárító és pincehelyiségek miatt is van súrlódás. Hogy lehetne elejét venni az állandó elégedetlenkedésnek?

– Az Egyesülés negyed négyemeletes tömbházaiban például a földszinten alakították ki a ruhaszárító helyiséget, amit a lépcsőház lakóinak közösen kellene használniuk, ugyanis arra adót is fizetnek. A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy általában a két földszinti lakó kisajátította, és évtizedek óta használja a helyiséget, amit jogosan nehezményeznek a felsőbb emeleteken lakók. Volt rá eset, hogy a viták annyira elmérgesedtek, hogy a lakótársulás vezetőségét hívták, a helyszínen pedig azt tapasztaltuk, hogy a földszinti lakók sem használják rendeltetésszerűen a szárítót, legtöbb esetben raktár vagy lomtár lett belőle, így teljesen jogos a lakóközösség felháborodása. Ilyen esetben a lépcsőház gyűlést hívhat össze, és egy bizonyos összeg fejében bérleti szerződést köthet a szárítóhelyiséget használókkal, az összeg pedig a javításokra szánt alapba kerül, így mindenki jól járhat. A másik nagy gond, amivel szembesülünk, hogy az alagsort, ahol a fővezetékek haladnak, helyenként lezárták, akárcsak a főbejáratot, annak ellenére, hogy az nem pincehelyiség, hanem épületgépészeti alagsor, ahová szabad bejárást kellene biztosítani. Mivel mindenki kialakított magának kisebb-nagyobb zárt pincerészt, az egyre gyakoribb csőrepedések alkalmával nem lehet hozzáférni a vezetékeket elzáró főcsaphoz. Nem beszélve arról, hogy sok helyütt a főcsap két-három tömbházat szolgál ki. Arra nem gondolt az egykori kivitelező, hogy minden tömbháznak külön főcsapja legyen, hogy a vízelzárás minél kevesebb embert érintsen. Csőrepedés esetén az első és legfontosabb lezárni a főcsapot, majd értesíteni az adminisztrátort vagy a lakótársulás elnökét.

– A javításokra szánt alap és a forgóalap továbbra is kötelező. Annak is be kell szállni a javítási alapba, akinek csupán garázsa van egy tömbház földszintjén?

– A javításokra szánt alap kötelező minden ingatlantulajdonos számára, ez alól a garázstulajdonosok sem vonhatják ki magukat. Természetesen a garázs felületének megfelelő arányban járulnak hozzá, nem annyival, amennyivel a 48, 50 négyzetméteres vagy annál nagyobb alapterületű lakások tulajdonosai. A lakók közösen döntik el, hogy mekkora összeg legyen a havi hozzájárulás, ezt az összeget a rezsiköltséghez csatolva törlesztik.

Tetőszigetelés

– Közeledik a hóolvadás, a csapadékosabb időszak, ilyenkor megnő a lapos tetejű lakótömbök felső emeleti lakásaiból érkező panaszok száma. Kinek a felelőssége, miként lehet megoldani jelen esetben a 41 tömbházat tömörítő társulásnál az egyszerre több lakóközösségből a beázás miatt érkező panaszokat?

– A törvény előírja ugyan, hogy a lakótársulás vezetőtanácsa az előre látható tetőszigetelési munkákra a javításra szánt alapból egy bizonyos összeget elkülönítsen. Ez könnyen kivitelezhető az olyan társulásoknál, ahol csak egy lépcsőházat vagy 3-4 lépcsőházból álló tömbházat adminisztrálnak. 41 tömbház esetében ez lehetetlen, mivel nem lehet előre látni a kérések számát, a meglévő szigetelések állapotát. A tetőzet szigeteléséhez lépcsőházgyűlést kell tartani, és ahhoz, hogy érdemben határozhassanak, össze kell gyűljön a lakók fele plusz egy személy. Ugyanez a helyzet abban az esetben is, ha szakcéget kell választani. A szabályozás szerint három vállalkozás ajánlata kellene beérkezzen, legtöbbször azonban annak is örülni kell, ha legalább egy cég jelentkezik. 

– Kihez fordulhatnak a lakók panaszaikkal?

– A lakótársulásnál írásban kell jelezni a gondokat, ha tíz nap alatt nem érkezik válasz, akkor a vezetőtanácshoz, az elnökhöz vagy cenzorhoz kell újabb kérést intézni. Ha ezek közül egyiktől sem érkezik visszajelzés, a polgármesteri hivatal lakótársulásokkal foglalkozó osztályához lehet fordulni.

– Mi az eljárás sürgősség esetén?

– Sürgősség esetén, amikor szemmel látható a vízszivárgás, a lakótársulás elnöke, ügyvezetője és cenzora a helyszín szemrevételezése után megállapítja a halaszthatatlan tetőszigetelés tényét, és elrendeli a munkálatok elvégzését a javításokra szánt alapból. Ha az illető lépcsőháznak nincs elegendő alapja a munkálat kifizetéséhez, a lakótársulás kipótolja a közös javítási alapból, és az érintett lépcsőház lakói a rezsiköltség fizetése során törlesztik a rájuk eső részt.

– Ha a tulajdonos megoldja önerőből, és a számlát benyújtja a lakótársulásnak, a pénzét visszaszerezheti?

– Nem érdemes magánakcióba kezdeni, mert azt a lakótársulás nem téríti meg. És a részleges tetőszigetelést sem vállalja fel senki jótállással. A teljes tetőzet szigetelési munkálataira azonban tíz év garanciát kell vállaljon a hivatalosan dolgozó vállalkozás. Vannak olyan tetőzetek, ahol húsz éve szigeteltek, és még nem volt gond. Az ideális az volna, ha időben kijavítanák a megjelenő hajszálrepedéseket.

Vízfogyasztás és különbözet

– Honnan származik az „ivóvízvízveszteség”, és milyen alapon osztják le havonta a lakókra?

– Mindenekelőtt megjegyezném, hogy nem vízveszteségről beszélünk, mert a távvezetékre szerelt főóra állása az elhasznált vízmennyiséget méri. A különbözet onnan keletkezik, hogy az Aquaserv vízszolgáltató alkalmazottai 18-án olvassák le a mérőórát, a vízóra-leolvasók a lakásokba felszerelt mennyiségmérőket pedig minden hónap 24-én. A különbözet a hat nap alatt elfogyasztott vízmennyiség, hiszen 23 köbméter vízveszteséget lehetetlen elképzelni, mert az valahol felszínre kerülne. A lakótársulások közgyűlésen dönthetnek arról, hogy a főóra és a mennyiségmérők közötti különbözetet lakásonként, személyenként vagy az elhasznált vízmennyiséggel arányosan osszák le. Azokban a tömbházakban, ahol rádiófrekvenciás leolvasórendszerrel ellátott vízmennyiségmérőket szereltek, és a vízszolgáltató alkalmazottai olvassák le a főórával egyazon időpontban, egyáltalán nem volt különbözet az összesítésnél. A jelenlegi mennyiségmérők elavultak, metrológiai ellenőrzésnek sem vetik alá többé, így valószínűleg lassan mindenhol át kell térni a korszerű órák felszerelésére, más megoldást nem tartok elképzelhetőnek. A hasonló beruházást azonban lépcsőházanként minden lakónak támogatnia kell. Természetesen a vízkülönbözetet sem oszthatják le olyan lakásokra vagy személyekre, akik jelezték, hogy nem tartózkodnak a lakásban, tehát nulla személy van feltüntetve a listán. 

Kötelező a hőszigetelés

– A hőszigetelés is állandó vita forrása a lakók között. Részben a magas hőszigetelési költségek riasztják el a kisjövedelműeket, illetve a beavatkozás után megjelenő penészfoltok is azt bizonyítják, hogy az egészségre nézve hosszú távon akár káros befektetés is lehet. Rá lehet valakire erőszakolni az ilyen kiadásokat?

– A tavaly életbe lépett 196-os számú új lakótársulási törvény 32. cikkelye kötelezővé teszi a tömbházak hőszigetelését. A hőveszteség megakadályozásának érve mellett a települések esztétikai arculatának kialakítása, a vakolatomlás megakadályozása vagy megszüntetése a cél. A hőszigetelés esetében is a tömbház lakóinak 2/3 része írásos beleegyezését kell adja, így a kötelező jelleg ugyancsak elképzelhetetlen.

– A lakások rendeltetésének engedély nélküli megváltoztatása is súlyos bírságot vonhat maga után.

– Az ingatlanok rendeltetésének megváltoztatásához elengedhetetlen a szomszédok írásos beleegyezése, ugyanakkor az igénylő megállapodást kell aláírjon arról a tevékenységről, amit az illető helyiségben folytatnak majd. Az engedély nélküli átalakítások és a lakás rendeltetésének megváltoztatása, akárcsak a közös ingatlan arculatának önkényes megváltoztatása, 5.000–10.000 lej közötti bírsággal sújtható.

Engedélyköteles lakásátalakítások

– A tömbházakban végzett egyéni átalakítások kapcsán hozott-e újat a törvény?

– Azok a lakástulajdonosok, akik az átalakítási munkálatokkal veszélybe sodorják az épület szerkezetének szilárdságát vagy a szomszédos lakásokét, illetve a berendezések működését, 500–3.000 lej közötti bírsággal számolhatnak. A tulajdonos kötelessége a közös ingatlan megerősítési és korszerűsítési munkálatait elvégezni, a vezetékeket, felszereléseket felújítani, az egyéni mérőórákat felszereltetni, a hőszigetelést, a homlokzatfelújítást elvégeztetni, a szükséges építészeti beavatkozásoktól függetlenül. Az emeletes ingatlanok homlokzata ellenben csak a tömbház egységes arculatának figyelembevételével újítható fel.

– Kötelezhető-e a lakástulajdonos az esetleges ellenőrzések engedélyezésére, arra, hogy a magánlakásába bemehessen a tulajdonosi társulás vezetősége?

– A lakástulajdonos köteles beengedni a lakótársulás elnökét és ügyvezetőjét, ha öt nappal előtte írásban figyelmeztetik az esedékes ellenőrzésről vagy a közös használatban levő épületelemek, vezetékek javításáról. Amennyiben a tulajdonos nem engedélyezi azt, polgári vagy büntetőjogi peres úton felel a többi lakástulajdonosnak okozott kárért. A kiszabható bírság 500–3.000 lej közötti. Az új törvény előírja ugyan a bírságokat, de azok alkalmazása egyelőre nem tűnik kivitelezhetőnek.